BZCR—2020—0010008    濱政發(fā)〔2020〕16號

濱州市人民政府關(guān)于印發(fā)《濱州市商品房銷售管理辦法》的通知

各縣(市、區(qū))人民政府,各市屬開發(fā)區(qū)管委會,市政府各部門、各直屬事業(yè)單位,市屬各大企業(yè),各高等院校,中央、省駐濱各單位:

《濱州市商品房銷售管理辦法》已經(jīng)2020年10月23日市政府第69次常務(wù)會議討論通過,現(xiàn)予印發(fā),請認真貫徹執(zhí)行。

濱州市人民政府

2020年11月11日

第一章　總　　則

第一條　為加強商品房銷售管理,維護商品房交易雙方當事人的合法權(quán)益,促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展,根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》《山東省商品房銷售條例》等法律法規(guī),結(jié)合本市實際,制定本辦法。

第二條　在本市行政區(qū)域內(nèi)從事商品房銷售及銷售管理等活動,應(yīng)遵守本辦法。

商品房是指由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)依法取得國有土地使用權(quán)的土地上開發(fā)建設(shè),向社會公開銷售的房屋及其附屬設(shè)施。

第三條　商品房銷售包括商品房現(xiàn)售和商品房預售。

商品房現(xiàn)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將已竣工的商品房出售給買受人,并由買受人支付房價款的行為。

商品房預售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預先出售給買受人,并由買受人支付定金或者房價款的行為。

第四條　銷售商品房應(yīng)遵循自愿、平等、公平和誠實信用的原則。

禁止對商品房惡意炒作、哄抬房價、一房多賣等相關(guān)違法違規(guī)行為。

第五條　市住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門負責全市商品房銷售管理工作。各縣(市、區(qū))人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門負責本行政區(qū)域內(nèi)商品房銷售管理工作。

住房城鄉(xiāng)建設(shè)、發(fā)展改革、公安、自然資源規(guī)劃、行政審批、市場監(jiān)管、稅務(wù)、銀保監(jiān)等部門,應(yīng)加強部門間的協(xié)作配合,建立信息共享機制,并按照各自職責分工,共同做好與商品房銷售有關(guān)的管理工作。(一)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門負責制定商品房銷售制度并監(jiān)督執(zhí)行,建設(shè)管理商品房網(wǎng)簽備案信息系統(tǒng),指導和監(jiān)督商品房預售資金監(jiān)管工作;負責協(xié)調(diào)其他管理部門履行商品房銷售管理職責;依法對違規(guī)銷售行為進行查處。(二)發(fā)展改革部門負責按照職責做好房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)公共信用信息評價工作。(三)公安部門依法參與房地產(chǎn)市場風險事件應(yīng)急處置工作,維護風險事件發(fā)生地社會治安秩序;依法查處商品房銷售環(huán)節(jié)非法集資違法犯罪行為。(四)自然資源規(guī)劃部門負責房地產(chǎn)開發(fā)用地批準和規(guī)劃審查;負責商品房不動產(chǎn)權(quán)登記工作。(五)行政審批部門負責商品房預售許可審批工作。(六)市場監(jiān)管部門負責會同住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門加強對房地產(chǎn)市場違法違規(guī)行為的檢查和處罰;依法查處商品房銷售不正當競爭、不明碼標價違法行為;依法對虛假廣告、合同違法行為進行查處。(七)稅務(wù)部門負責嚴格執(zhí)行差別化稅收政策,會同住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門規(guī)范商品房合同網(wǎng)簽備案及變更撤銷管理,防止偷逃稅款、炒作期房行為。(八)銀保監(jiān)部門負責對商業(yè)銀行執(zhí)行商品房信貸政策情況的監(jiān)督檢查,指導商業(yè)銀行依法做好商品房預售資金存入、撥付工作。(九)其他相關(guān)部門在各自職責范圍內(nèi)做好商品房銷售管理工作。

濱州經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、高新區(qū)、北海經(jīng)濟開發(fā)區(qū)按照賦予的職責開展轄區(qū)內(nèi)商品房銷售管理相關(guān)工作。

第二章　現(xiàn)售管理

第六條　鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行商品房現(xiàn)房銷售。

第七條　商品房現(xiàn)售應(yīng)符合下列條件:(一)已繳納全部土地使用權(quán)出讓金,取得不動產(chǎn)權(quán)證;(二)持有房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營權(quán)證明、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證;(三)已完成竣工綜合驗收備案;(四)已確定商品房銷售方案;(五)經(jīng)有資質(zhì)的測繪單位完成的商品房總平面圖、分層平面圖、分戶面積圖;(六)已選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)并簽訂物業(yè)服務(wù)合同。

第八條　商品房現(xiàn)房銷售實行備案制度。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品房現(xiàn)售前,應(yīng)將房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊及符合商品房現(xiàn)售條件的有關(guān)證明文件報住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門備案。

第三章　預售管理

第九條　商品房預售應(yīng)符合下列條件:(一)已繳納全部土地使用權(quán)出讓金,取得不動產(chǎn)權(quán)證;(二)持有房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營權(quán)證明、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證;(三)按提供的預售商品房計算,投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上,應(yīng)完成主體結(jié)構(gòu)工程的三分之一以上(裝配式建筑商品房應(yīng)完成基礎(chǔ)工程),并確定施工進度和竣工交付日期;(四)已完成房屋面積預測繪并建立樓盤信息;(五)已辦理前期物業(yè)備案。

第十條　商品房預售實行許可制度。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行商品房預售,應(yīng)向市、縣(市、區(qū))行政審批部門申請預售許可,取得商品房預售許可證明。

未取得商品房預售許可證明的,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和商品房承銷機構(gòu)不得進行商品房預售行為,不得委托第三方平臺、機構(gòu)、渠道進行預售,不得以認籌、預定、吸納會員、購買基金或理財產(chǎn)品等方式收取任何預定款性質(zhì)的費用。

第十一條　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請商品房預售許可,應(yīng)提交下列材料:(一)商品房預售許可申請表;(二)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書;(三)符合本辦法第九條規(guī)定條件的證明文件;(四)商品房預售方案;(五)商品房預售總平面圖、分層平面圖、分戶面積圖;(六)商品房預售資金監(jiān)管協(xié)議;(七)依法需提交的其他資料。

土地使用權(quán)、在建工程已經(jīng)設(shè)置抵押的,還應(yīng)提交抵押權(quán)人簽署的書面意見。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)對其所提交材料的真實性負責。

第十二條　商品房預售許可依據(jù)下列程序辦理:(一)受理。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提交符合第十一條規(guī)定的有關(guān)材料,材料齊全符合法定形式的,行政審批部門應(yīng)當場出具受理通知書;材料不齊全或者不符合法定形式的,應(yīng)當場或者5日內(nèi)一次性書面告知需要補全的全部內(nèi)容。(二)審核。行政審批部門對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供的有關(guān)材料是否符合法定條件進行審核。(三)許可。經(jīng)行政審批部門審查,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的商品房預售申請符合法定條件的,行政審批部門應(yīng)自受理之日起10日內(nèi),依法作出準予許可的書面決定,并向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)頒發(fā)商品房預售許可證明。對不符合法定條件的,行政審批部門應(yīng)當自受理之日起10日內(nèi)依法作出不予許可的書面決定,并應(yīng)當說明理由。(四)公示。行政審批部門作出的準予商品房預售許可的決定,應(yīng)及時推送住房城鄉(xiāng)建設(shè)等部門,并予以公開,公眾有權(quán)查閱。

第十三條　實行商品房預售資金專款專用監(jiān)督管理制度,住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門負責商品房預售資金的監(jiān)管工作,根據(jù)開發(fā)企業(yè)信用狀況、資質(zhì)等級等情況,適度調(diào)整商品房預售資金監(jiān)管賬戶內(nèi)的資金監(jiān)管額度和監(jiān)管時限。(一)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請商品房預售許可前,應(yīng)選擇監(jiān)管銀行名錄內(nèi)的商業(yè)銀行,開立商品房預售資金監(jiān)管專用賬戶,并與監(jiān)管銀行、項目所在地住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門簽訂商品房預售資金監(jiān)管協(xié)議。(二)商品房預售資金應(yīng)全部存入商品房預售資金監(jiān)管專用賬戶。商品房預售資金監(jiān)管專用賬戶內(nèi)的資金總額達到監(jiān)管額度后,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)方可自行提取超出監(jiān)管額度以外的資金,并優(yōu)先用于預售項目工程建設(shè)。(三)預購人申請按揭貸款(含商業(yè)貸款和住房公積金貸款)的,預購人將首付款存入監(jiān)管賬戶,并書面委托貸款銀行將發(fā)放的按揭貸款足額轉(zhuǎn)入監(jiān)管賬戶。(四)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得竣工綜合驗收備案證明后,方可申請終止預售資金監(jiān)管。

第四章　廣告、合同

第十四條　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以自行銷售商品房,也可以由商品房承銷機構(gòu)代銷或者包銷商品房。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和商品房承銷機構(gòu)不得銷售不符合銷售條件的商品房。

第十五條　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托商品房承銷機構(gòu)銷售商品房,受托的商品房承銷機構(gòu)應(yīng)是依法設(shè)立取得營業(yè)執(zhí)照的房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)向商品房承銷機構(gòu)出具委托書,訂立書面委托合同,載明委托范圍期限及各方權(quán)利、義務(wù)。受托商品房承銷機構(gòu)不得超越代理期限和代理權(quán)限進行商品房銷售。

第十六條　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和商品房承銷機構(gòu)發(fā)布商品房銷售廣告和宣傳資料,內(nèi)容必須真實、合法、準確,不得欺騙、誤導公眾。

發(fā)布商品房銷售廣告,應(yīng)明示房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名稱、商品房承銷機構(gòu)名稱、商品房預售許可證號或者商品房現(xiàn)售備案證號。

第十七條　商品房銷售廣告的經(jīng)營者、發(fā)布者應(yīng)依法查驗有關(guān)證明文件,對不符合本辦法第十六條規(guī)定的商品房銷售廣告,不得提供服務(wù)。

第十八條　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和商品房承銷機構(gòu)發(fā)布的商品房銷售廣告和宣傳資料對商品房所作的說明和允諾具體確定,并對商品房買賣合同的訂立以及商品房價格的確定有重大影響的,應(yīng)視為合同內(nèi)容。當事人違反的,應(yīng)承擔違約責任。

第十九條　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和商品房承銷機構(gòu)銷售商品房,應(yīng)根據(jù)國家和省制定的商品房買賣合同示范文本,與買受人訂立書面商品房買賣合同。商品房買賣合同內(nèi)容應(yīng)包括坐落、面積、成交價格、支付方式、交付日期、雙方的權(quán)利和義務(wù)、違約責任等。商品房買賣合同不得以含有格式條款的合同、通知、聲明、告示或者其他方式,對商品房買受人作不公平、不合理的規(guī)定,或者作減輕、免除其自身責任的約定。

第二十條　住宅商品房應(yīng)按套銷售,不得分割拆零銷售;商業(yè)用房、寫字樓等其他商品房應(yīng)按幢、層、套、間進行銷售。

第二十一條　經(jīng)營性配套公共建筑和公共設(shè)施,可以隨商品房銷售或者單獨銷售;非經(jīng)營性的供水、排水、供電、通信、供氣、供熱等基礎(chǔ)設(shè)施,和按規(guī)劃及建設(shè)條件配套的黨建、教育、養(yǎng)老、醫(yī)療衛(wèi)生、物業(yè)服務(wù)等公共建筑和公共設(shè)施不得銷售,應(yīng)按照有關(guān)規(guī)定配建完成并移交。

防空地下室內(nèi)的房間、設(shè)備間、場地、防護設(shè)施等不得銷售。

第二十二條　已取得商品房預售許可的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和商品房承銷機構(gòu),在訂立商品房買賣合同之前向買受人收取預訂款性質(zhì)費用的,訂立商品房買賣合同時,所收費用應(yīng)抵作房價款;當事人未能訂立商品房買賣合同的,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和商品房承銷機構(gòu)應(yīng)向買受人返還所收費用。當事人雙方另有約定的,從其約定。

第二十三條　全面推行商品房買賣合同網(wǎng)簽備案制度,住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門負責商品房買賣合同網(wǎng)簽備案管理,按照統(tǒng)一的數(shù)據(jù)標準要求建立樓盤表。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當自合同訂立之日起30日內(nèi),依法辦理商品房買賣合同備案手續(xù),并于15日內(nèi)書面告知買受人。

第二十四條　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和商品房承銷機構(gòu)與買受人未解除商品房買賣合同前,不得將作為合同標的物的商品房再行銷售給他人。

第二十五條　按照套內(nèi)建筑面積或者按套計價的,商品房買賣合同中載明的套內(nèi)建筑面積與產(chǎn)權(quán)登記面積誤差在國家規(guī)定的施工誤差和面積測量誤差以內(nèi)的,商品房總價款不變。

第二十六條　按照建筑面積計價的,當事人應(yīng)當在合同中載明合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差的處理方式。合同未作約定的,按照國家規(guī)定處理。

第二十七條　商品房已經(jīng)預售的,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得擅自變更其規(guī)劃、設(shè)計。經(jīng)依法批準的規(guī)劃、設(shè)計變更,導致商品房的結(jié)構(gòu)型式、戶型、空間尺寸、朝向環(huán)境等發(fā)生變化,或者出現(xiàn)合同當事人約定的其他對商品房質(zhì)量、使用功能產(chǎn)生不良影響情形的,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當自變更之日起10日內(nèi),書面通知買受人并承擔違約責任,買受人有權(quán)解除合同。當事人不解除合同的,應(yīng)當簽署補充協(xié)議。

第五章　銷售經(jīng)營

第二十八條　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和商品房承銷機構(gòu)在銷售取得預售許可或者已經(jīng)辦理現(xiàn)售備案的商品房時,應(yīng)在銷售場所醒目位置明碼標價,做到一次性公開全部房源、對商品房價格一套一標、公示相關(guān)收費以及影響商品房價格的其他因素,并承擔相應(yīng)法律責任。

第二十九條　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和商品房承銷機構(gòu)銷售商品房的,其銷售場所應(yīng)對以下證明文件和信息向買受人公開明示:(一)商品房預售許可證明或商品房現(xiàn)售備案登記證明;(二)國有土地使用權(quán)證明、建設(shè)工程規(guī)劃許可證明、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營權(quán)證明、建筑工程施工許可證明;(三)商品房承銷機構(gòu)代理銷售商品房的,還應(yīng)公開明示有權(quán)銷售商品房的證明文件;(四)商品房銷售全部房源、價格及銷售狀況;(五)經(jīng)批準的項目修建性詳細規(guī)劃圖;(六)商品房買賣合同示范文本;(七)業(yè)主臨時公約及前期物業(yè)服務(wù)合同;(八)其他需要公開的信息。

第三十條　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和商品房承銷機構(gòu)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房,不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未建成的商品房。

第六章　交付使用

第三十一條　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)交付商品房時,應(yīng)向買受人提供下列材料:(一)房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工綜合驗收備案證明;(二)商品房質(zhì)量保證書和使用說明書;(三)房屋竣工面積測繪報告;(四)房地產(chǎn)開發(fā)合同約定的商品住宅性能認定等文件;(五)物業(yè)服務(wù)企業(yè)查驗承接物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備等證明材料;(六)買受人共有的非經(jīng)營性配套公共建筑和公共設(shè)施清單;(七)商品房買賣合同約定的應(yīng)提供的其他材料。

買受人應(yīng)按照合同約定對商品房進行交付驗收;經(jīng)驗收符合要求的,應(yīng)與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽署房屋驗收交付單。房屋驗收交付單的簽署,視為商品房的交付使用。當事人雙方另有約定的,從其約定。

第三十二條　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)交付的商品房質(zhì)量有瑕疵的,應(yīng)及時予以維修。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房時設(shè)置樣板房的,應(yīng)說明實際交付的商品房質(zhì)量、設(shè)備及裝修標準等與樣板房是否一致;未作說明的,實際交付的商品房應(yīng)與樣板房一致。

第三十三條　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按照商品房買賣合同的約定按期交付商品房;遲延交付的,應(yīng)承擔違約責任。買受人應(yīng)按照商品房買賣合同的約定,接收符合交付條件的商品房,不得無故拖延或者拒絕接收。

第三十四條　買受人應(yīng)按照國家和省、市有關(guān)規(guī)定繳納專項維修資金。

第三十五條　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照規(guī)劃建設(shè)的與商品房配套的基礎(chǔ)設(shè)施、非經(jīng)營性公共建筑和公共設(shè)施,按照有關(guān)規(guī)定辦理移交手續(xù)后,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不再承擔其維修、管理費用。

第三十六條　商品房竣工驗收交付使用并辦理商品房確權(quán)首次登記后,買受人應(yīng)按與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)訂立的商品房買賣合同約定,持身份證明和商品房買賣合同、發(fā)票等有關(guān)材料到不動產(chǎn)登記機構(gòu)辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù),房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)予以協(xié)助辦理。

第三十七條　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按照商品房質(zhì)量保證書的規(guī)定對所售商品房承擔質(zhì)量保修責任。商品房質(zhì)量保證書應(yīng)根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定,載明保修單位、保修范圍、保修期限、保修責任及損害賠償?shù)葍?nèi)容。

第三十八條　商品房的質(zhì)量保修期限,不得低于國家規(guī)定的建設(shè)工程的最低保修期限。

交付使用的商品房存在質(zhì)量問題,在保修期內(nèi),房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)承擔維修責任;房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拒絕維修或者在合理的期限內(nèi)拖延維修的,買受人可以自行或者委托他人維修。維修費用及維修期間造成的其他損失由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔。

第三十九條　商品房交付使用后,買受人認為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的,可聘請具有相關(guān)資質(zhì)的第三方專業(yè)鑒定機構(gòu)進行鑒定,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)予以配合。經(jīng)鑒定確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的,買受人有權(quán)退房;由此造成的損失,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)依法承擔賠償責任。

第四十條　建立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用信息評價體系,住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門負責房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用信息的歸集、共享、應(yīng)用、管理及有關(guān)制度的細化落實等工作,會同發(fā)展改革部門建立開發(fā)企業(yè)信用信息檔案,實施守信聯(lián)合激勵和失信聯(lián)合懲戒。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用實施動態(tài)評價,采取信用記分制。依據(jù)信用評價結(jié)果,對開發(fā)企業(yè)在市場準入、行政許可、融資行為、優(yōu)惠政策、日常監(jiān)管、業(yè)績考核、綜合評價、評優(yōu)評先表彰等方面予以激勵或者懲戒。對產(chǎn)生失信信息企業(yè)的相關(guān)責任人采取約談、禁止其參與評先樹優(yōu)等方式予以懲戒。

第四十一條　發(fā)揮行業(yè)協(xié)會作用,建立健全商品房銷售行為規(guī)范、職業(yè)道德準則和爭議處理規(guī)則等行規(guī)行約,加強自律管理,提升從業(yè)人員的專業(yè)水平,促進行業(yè)發(fā)展。

第四十二條　本辦法自2020年12月12日起施行,有效期至2025年12月11日。

[責任編輯：楊凡、張煥煥]

想爆料？請登錄《陽光連線》（ https://minsheng.iqilu.com/）、撥打新聞熱線0531-66661234，或登錄齊魯網(wǎng)官方微博（@齊魯網(wǎng)）提供新聞線索。齊魯網(wǎng)廣告熱線0531-81695052，誠邀合作伙伴。